【浦安市】不動産買取業者がチェックする土地の査定ポイント！仲介手数料見積り型だから諸費用が抑えられる COLUMN

接道状況

接道とは、文字通り敷地と道路が接することを指します。一般的に、建物を建築する場合には、その敷地が「建築基準法上の道路」に「2m以上」接していなければなりせん。そのため、土地査定の際に重視されるのが、接道している「道路」の種類と、接道間口の広さです。

一口に「道路」といっても、建築基準法では道路の種別を細かく分類しており、建物の建築に際しては、下記のいずれかの道路に2m以上、土地が接している必要があります。

• 【42条第1項第1号道路】
  道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）
• 【42条第1項第2号道路】
  都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって築造された道路
• 【42条第1項第3号道路】
  建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）にすでに存在していた道路（既存道路）
• 【42条第1項第4号道路】
  都市計画事業等で2年以内に作られる予定の道路で、特定行政庁が指定した道路
• 【42条第1項第5号道路】
  道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等によらず築造される一定基準に適合する道で、特定行政庁から位置の指定を受けた道路
• 【42条第2項道路】
  幅員4m未満の既存道路で、特定行政庁の指定を受けた道路

土地の査定においては、土地に接する道路が上記建築基準法上の道路に該当するかどうか、また接道の間口はどれくらい確保できているかを確認します。

一般的には、接道間口が広いほど評価が高くなる傾向にあり、2方向の道路に接道する「角地」や、敷地の両端が道路に接する「両面道路」などは、より評価が高くなる傾向にあります。

また陽当りの面から、道路に接する向きが南向きの場合、「南道路」と呼ばれこちらも評価が高くなる傾向にあります。

面積

土地の面積は広ければ広いほど査定価格が高くなるというわけではありません。重要なのは、土地の広さがそのエリアの需要にマッチしているかどうかです。また、その土地が位置する場所の都市計画（用途地域等）によって、建築できる建物の種類や高さ、建ぺい率、容積率などがそれぞれ定められているため、たとえ同じ面積・形状の土地であっても、場所によって査定価格は異なります。

地形

土地の地形も査定価格に大きく影響します。不整形地よりも整形地の評価が高くなるのはいうまでもありません。

例えば、不整形地の代表といえる「旗竿地」は、道路から細い通路が続き、奥が広がっている形状のため、細い通路部分には建物を建てる事ができず、有効に利用できる部分が実際の土地面積よりも狭くなるため、評価が大きく下がる傾向にあります。

その他にも、間口と奥行きの比率や、道路や隣地との高低差の有無なども査定価格に影響する場合があります。

建物の有無

売却予定の土地に建物が残っている場合、解体して更地にするか、現況のまま販売するかによって価格が変わってきます。建物を解体する場合には当然解体費用が発生してしまいますが、現況のまま売るよりも高く売却しやすくなりますので、正味どちらがお得なのか、不動産会社の担当者とよく相談しましょう。

周辺環境

土地周辺の環境が整っているかどうかも査定価格に大きく影響します。査定時には、駅や学校・病院、買物施設などへの距離を確認することはもちろん、周辺に嫌悪施設（産業廃棄物処理場、火葬場、反社会的勢力事務所、下水処理場、墓地など）がないかという点も確認します。

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