【市川市】不動産売却時にかかる仲介手数料・諸費用・税金について解説 COLUMN

不動産売却時には様々な費用が発生します。この記事では、不動産売却の際にかかる諸費用や税金についてご説明いたします。市川市で不動産売却をお考えの方は、是非お役立てください。

不動産売却の際にかかる主な費用は以下のとおりです。

不動産を売却した際に生じる所得（利益）のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得が発生する場合には、所得税・住民税が課税されます。この譲渡所得にかかる税金は、あくまでも不動産を売却することによって「所得」（利益）が生じた場合のみ課税されるため、不動産売却に伴い所得（利益）が生じない場合には課税されることはありません。

譲渡所得の計算方法は、下記の方法により計算します。

譲渡所得=収入金額-（取得費+譲渡費用）

• 「収入金額」とは、不動産を売った金額（売買金額）を指します。
• 「取得費」とは、売却した不動産の購入代金（建築代金）や購入にかかった手数料、登録免許税、不動産取得税等の諸費用を指します。なお、取得費のうち、建物部分については購入時の価格から減価償却費相当額を差し引いた金額となるため、注意が必要です。
• 「譲渡費用」とは、不動産を売却した際の仲介手数料や印紙代、解体費用等の諸費用を指します。

つまり、不動産を売却した金額から、購入時の金額（減価償却後）や購入・売却にかかった諸々の諸費用を差し引き、それでも利益が出る場合には、その利益が「譲渡所得」となり、課税されることとなります。

例えば、過去に1000万円で購入した不動産（購入時の諸費用80万円）が、2000万円で売却できた場合（売却時の諸費用120万円）、譲渡所得の大まかな計算方法は下記のようになります。（所有期間中の建物の減価償却額が200万円の場合）

収入代金：2000万円
取得費：（1000万円−200万円）+80万円=880万円
譲渡費用：120万円

譲渡所得=2000万円-（880万円+120万円）=1000万円

この譲渡所得である1000万円に対して課税が行われます。なお、税率は売却した不動産の所有期間により異なり、具体的には下記のとおりです。

• 売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合
  ⇒「長期譲渡」扱いとなり、税率は20.315％となります。
• 売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下の場合
  ⇒「短期譲渡」扱いとなり、税率は39.63％となります。

※上記税率はいずれも2020年12月時点のものです。

つまり、売却によって生じた利益である譲渡所得の1000万円に対し、「長期譲渡」の場合には20.315％の2,031,500円、「短期譲渡」の場合には39.63％の3,963,000円の税金が発生することとなります。

なお、不動産売却により譲渡所得が生じた場合でも、一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から一定の金額を控除できる特別控除制度が設けられています。中でも代表的なものが、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」であり、俗に「3000万円控除」と呼ばれています。

この3000万円控除では、譲渡所得が生じた場合でも、一定の要件を満たしていれば譲渡所得から最大3000万円まで控除することが可能です。つまり、譲渡所得が3000万円以下であれば、非課税とすることができるのです。また仮に、譲渡所得が3000万円を超える場合でも、譲渡所得から3000万円を控除した残りの所得（利益）に対し課税されるため、税額を大きく抑えることができます。

ただし、3000万円控除の適用にはいくつか条件があるほか、不動産を売却して3000万円控除を利用した後、一定期間内に新たに不動産を購入する場合に、購入先の物件で「住宅ローン控除」が利用できないといった注意点がありますので、利用に際しては適用要件をよく確認するとともに、買い替えの場合には「3000万円控除」と「ローン控除」のどちらを利用すべきか、しっかりと検討することが大切です。

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不動産売却時には、印紙代や仲介手数料、登記費用といった諸費用が必要なほか、場合によっては不動産売却に伴い税金が発生するケースもあります。そのため、不動産の売却価格だけではなく、売却にかかる諸費用も念頭において不動産売却を進めていきましょう。

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