不動産売却の難敵～土壌汚染～
こんにちは。「UROCCA（ウロッカ）」営業の飯田です。
HP関連やWEB広告を一任している担当の方から、「小さい会社のHPでブログの更新がしばらくされていないと、ちゃんと営業しているのがどうかユーザーがわからないよ」と言われたので、実はお陰様で最近ちょっとバタバタしておるのですが、頑張ってブログ書いていきます。
さて、つい最近千葉県内で工場跡地の取引を担当しました。
工場もしくは工場跡地の売買でよく問題となるのが、今回のテーマ「土壌汚染」です。
私ども不動産業者は、工場用地など土壌汚染の可能性がある土地の売却依頼を受けた場合、事前にまず土壌汚染調査実施を促すのが鉄則ですが、この段階で以下の２つのパターンにまず分類されます。
➀法律により調査が義務付けられている土地
➁義務ではないが、調査した方が良いと推定される土地
➀の場合は、「土壌汚染対策法」という法律により規定されています。
該当となるのは下記の３つの場合です。
・有害物質使用特定施設（有害な物質を製造・使用していた工場等）の使用の廃止時
・一定規模（3,000㎡）以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき
・土壌汚染により健康被害が生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき
法律ですので難しい書きぶりですが、要するに、「土壌汚染に直結しそうな工場を廃止するとき」か、もしくは「都道府県知事が指定した場合」、指定機関による土壌汚染調査・報告は必須となり、万が一基準値を超過していた場合は別途措置を講じる必要があります。（長くなるのでこれ以降の話は今回は割愛します）
そして➁のケースですが、今回私が担当した土地がこれに該当します。
➀のように土壌汚染対策法で義務付けられてはいないものの、売却をより有利に（もしくは円滑に）進めるため、さらには将来の紛争を防止するため、売主側にて予め自主調査を行う、といった場合が主にこれに該当します。
もしも工場の跡地でこの自主調査をしないまま売却し、後に買主から土壌汚染の責任を問われることがあった場合、売主が宅建業者（不動産業者）の場合は最低２年間、一般の法人であれば１年間（買主個人の場合）、それぞれ「瑕疵担保責任」として売主側が責任を追うことになる可能性があるほか、条件が揃えば売買契約の解除にもなりかねません。（宅建業法・消費者契約法による規定）
購入検討者側としても、対象不動産が工場跡地であれば「土壌汚染」に敏感になりますので、仮に売主側で実施していなくとも、「物件の引渡し時までに売主側で調査をする」ことを条件に契約となるケースが多いです。
特に準工業地域や工業地域というエリアは、「工業」と言われながら住宅建設が可能であり、元工場というまとまった土地はマンション建設に適します。
当然デベロッパーとしては、最終的に消費者にしっかりと対策を取っている旨説明をしなければならないですし、そもそも工場跡地であれば消費者も土壌に関しある程度敏感になりますので、用地仕入れの際に、事前に売主側の義務として土壌汚染調査（必要であれば土壌入替・改良まで）をさせることが一般的です。
この土壌汚染調査にも、簡易的なものから細かい調査まであり、採掘する深さやチェック項目等も様々なものがあります。
マンション用地のような大規模な土地のみならず、戸建用地であっても、以前は大規模な土地だったものを分筆（土地を細かく分けること）して分譲している可能性もありますし、また、隣地や近隣に工場や給油施設があることで、その敷地にも影響が出ることなんかもあります。
長くなりましたが、土壌汚染に関しては、後々トラブルにならないためにもしっかりとした知識をもって対応する必要があります。
UROCCA（ウロッカ）では土壌汚染が懸念される不動産のご売却依頼も大歓迎です。
具体的な調査をするのは専門の免許を保有する調査機関（もちろん弊社からの斡旋も可能です）となりますが、土壌汚染がある場合、もしくは懸念される場合、またあるけど土壌改良ができない場合等、どのようなケースにおいても、売主様の利益を最大化できるプランはどれであるか、売却専門の仲介業者として最善のご提案をさせて頂きます。
またもちろん、「買おうとしている土地に不安がある」等の場合も、ご相談は無料でお受けしますのでご連絡くださいませ。
皆様からの査定依頼・ご相談を心よりお待ちしております。