不動産売却の難敵 ～所有者不明の土地～
こんにちは。「UROCCA（ウロッカ）」営業の飯田です。
唐突ですが、現在日本にある土地のうち、所有者不明の土地の面積は400万ヘクタール以上と言われています。
これは実に九州全土の面積を上回る大きさです。
さらには、このままいけばその面積はさらに増大し、2040年には720万ヘクタール（北海道の面積の約90％）にも達するとか。
最近報道でも取り上げられることが多いこの問題、これまでも有識者検討会などで議論されてきましたが、いよいよ先月、「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法案」が内閣で閣議決定され、問題解決に向け本格的に国も動き出しています。
そもそもこの問題の主な原因は、いわゆる「相続登記」が法で義務付けられていないためであり、既に亡くなった方の名義でいつまでも登記され続けていることです。
もし、相続対象となる不動産の資産価値が高く、また相続人も配偶者や子・孫等であるなどわかりやすい家族構成であれば、あまり問題にならないかもしれません。
子や孫からすれば価値のある資産なわけですから、「相続登記未了」ということにもなりにくく、また仮に未登記であっても、配偶者や子供等近しい方であれば、相続人を見つけ出すことは比較的容易だからです。
ただ、被相続人（亡くなった方）に家族がいないために親戚が相続人となる場合や、資産価値の低い不動産であるがためにかなり昔から何代にもわたって相続登記されていないケースでは、現在の真の所有者を見つけ出すことのハードルは上がります。
特にこのようなケースでは、相続人本人が相続したこと自体自覚していないケースも多々あり、これが余計に所有者捜索や問題解決の難易度を上げているように思います。
では土地所有者が見つからないとどうして困るのでしょうか？
➀所有者不存在につき、その土地で生じるトラブルやリスクを解決できない
例えば、その土地に存する家屋が倒壊しそうであった場合、近隣や接道する道路の通行人に危険が及びますが、土地（この場合は家屋も含む）所有者が不明であれば、官民問わず誰も勝手に処分・是正をすることはできません。
がけ崩れ等の土砂災害リスクが高い土地なども、是正ができず頻繁に問題になっています。
もし、自分が売ろうとしている土地の近くにこのような土地があれば、知っている場合買主側に伝えなければなりませんし、当然買う側からすれば懸念事項になるでしょう。
②隣地所有者の測量・越境問題解決に支障をきたす
土地の売買にまつわるものといえば、「測量」です。土地の境目（境界）に金属製・コンクリート製等の杭や鋲（びょう）を見たことがある方も多いと思いますが、土地が売買されるほとんどのケースで、事前に資格ある者により、境界に接する土地所有者全員立ち合いのもと、境界確認・確定、越境の確認・覚書の締結等といった作業が行われます。
これに際し、対象不動産隣地の所有者が不明であれば、当然上記の作業は成り立たなくなります。だからといって必ずしも売却不可となるわけではありません（話すと長くなりますので詳細は省略します）が、売主側は時間や費用を要しますし、とにかく非常に面倒になることは間違いありません。
③私道の所有者不存在により生じる様々な支障
私道（民間が管理する道路）の多くは所有者が個人であり、また複数の個人の共有からなることが多いのですが、例えばこの個人が大昔から登記名義人として変わっておらず、現在の所有者（亡くなっている場合はその相続人）がどこにいるか不詳である場合、その道路の一部の所有者がいない訳ですから、その私道を他の所有者たちだけの判断で勝手に廃止したり、位置や形状を変更したり、または現在きちんと法に則った道路でない場合、正式な私道と認めてもらうための申請（位置指定道路申請といいます）ができなかったりと、同じ道路の他の所有者に大きな迷惑が掛ります。
上記は、「不動産売却」にまつわる弊害がメインですが、その他にも、
■公共事業にまつわる権利者調整・用地取得等への支障
■空家・空地問題への更なる加担
■場合によっては固定資産税などの徴税不能
等、様々な問題があります。
実は、現在私はとある案件で③の問題解決に取り掛かっており、私道共有者の相続人を捜索したり、さらに所有権以外の権利（今回は大昔の仮登記）を外す訴訟を計画していたりと、なかなかの手間と時間を要しています。
そこまでしてこれを成し遂げたいのは、これがクリアできないと依頼主様の土地で建物の再建築ができないためです。
再建築ができるのとできないのとでは、土地の価値は数倍変わってしまいますので、売却業務の一環として解決に向け取り組んでおります。
長くなってしまいましたが、弊社の不動産売却専門サービス「UROCCA（ウロッカ）」では、上記のようなややこしい案件の売却依頼も歓迎です。
大手仲介業者では上記のようは時間のかかる案件は大抵お断りされます。
ちなみに、今回私がご依頼を受け対応しているのも、一度大手仲介業者に断られた案件です。
不動産仲介業は、成約して初めて手数料が貰える仕事ですので、半期や月ベースで個人・支店それぞれのノルマが重たくのしかかる大手仲介業者では、よほど高額な案件でない限り、手間と時間がかかる案件はまずスルーされます。
「UROCCA（ウロッカ）」でしたら、再建築不可、違反建築、がけ地、その他権利関係の複雑な不動産等、可能な限り粘り強く対応させて頂きます。
また、提携している専門家（弁護士、土地家屋調査士、税理士等）と連携し、全力で売却をサポートさせて頂きます。
条件が合えば、弊社による即金での直接買取も可能です。
まずはお気軽にご相談ください。
東京・千葉の不動産売るなら「UROCCA（ウロッカ）」。是非覚えて頂ければと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。